足球外围投注的微博,深圳土拍遇冷因门槛太高还是预期转弱?土地出让模式或有所调整

2020-01-03 09:16:14 

足球外围投注的微博,深圳土拍遇冷因门槛太高还是预期转弱?土地出让模式或有所调整

足球外围投注的微博,圳事·李宇嘉专栏

11月22日,深圳6块住宅用地集中出让,可谓今年规模最大的土拍,但最终却以冷淡的结局收场,出乎了业内很多人士的预料。相比半年前“6.24”那次土拍,此次土拍总建面足足多了近万平方米,近80万平方米的总建面,相当于深圳一年新房成交规模的近1/3。但是,竞拍的结果却不太理想。6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中,有2宗以底价成交、有1宗意外流拍,有3宗以21%-27%的低溢价率成交。而“6.24”那次土拍,5宗地都迅速探至最高限制地价,并转入竞拍人才住房阶段;另外,此次5宗地成交总价127.51亿元,而“6.24”那次土拍,成交总价达224亿元,几乎相当于此次成交总价的近2倍。从最终配建的人才住房看,“6.24”那次土拍,竞配人才住房面积13.7万平方米,占到总建面的23%,而此次竞配面积只有9.57万平方米,仅占总建筑面积的12.3%。

相比“6.24”那次土拍,此次6宗地的区位略逊色一点。不过,就拿市场最关心的龙华地块看,此次竞拍的地块,与“6.24”竞拍中的龙华地块相比,区位不相上下(都靠近即将推售的、预计定价在“10万+”豪宅盘金茂府)。但是,无论是参与竞拍的开发商数量,还是竞拍的时间和轮数,以及最后的成交价格,却出现了很大反差。“6.24”那次土拍中,龙华地块超过100轮举牌、耗时1个小时,楼面价(扣除人才住房)达到6.7万元/平方米,创造龙华新的单价纪录,而此次竞拍的地块可售楼面价只有4.64万/平方米,足足下降了50%。

业内普遍认为,相比“6.24”土拍,此轮土拍开发商竞争的激烈程度会下降,但没想到,会差到这个样子。用媒体的话来说,这可是寸土寸金的深圳啊!此次土拍降温,媒体普遍将原因归结于“双限双竞”的新规抬高了门槛,降低了开发商的利润预期,导致现场竞拍热情冷淡。确实,相比“6.24”那次“单限双竞”的土拍,此次土拍最大的变化,就是“双限双竞”(还增加了限制普通商品住房价格)。也就是说,此次竞拍的5宗地(除大鹏人才房地块)都启动“90/70”政策,即扣除人才房后的可售部分,70%的要建设90平方米以下的普通商品住房,并限定价格。

从限价策略看,普通商品住房最高限价,都贴着同区域在售二手住房价格走。以此次出让的龙华地块为例,7.1万元/平方米的最高限价,与周围二手住房的价格差不多,体现了政府“稳房价”的政策意图。笔者认为,从“单限双竞”到“双限双竞”,最大的变化就在于,开发商利润被进一步挤压。本来,“限地价、竞地价”的模式,就已经压缩了开发商的利润。对此,开发商往往通过提高品质、打造豪宅,以扩大增值空间来对冲成本。

目前,“限地价、竞地价”出让模式在各大城市已很普遍了。而且,近年来随着对保障房、人才房的重视,土地出让还植入了“竞配建”的新做法,土地出让模式转为“单限双竞”。其实,这也没关系,因为“竞配建”不仅会降低出让底价,还会降低对可售部分限价的幅度,盈利依然可观。但是,深圳此次提出的“双限双竞”,极为罕见。

一方面,深圳要率先实施房地产调控长效机制,特别是基于“地价-房价”联动,从源头上探索稳房价的机制。毫无疑问,此次深圳做到了这一点。5宗地块合计12.3%的建面,要作为人才住房无偿移交给政府,剩下可售部分的70%,要建设90平方米以下的限价商品住房,可售部分的30%才是开发商自由定价的纯市场商品住房。照此判断,深圳未来房价是可控的。另一方面,深圳房地产要全面对接实体经济。限地价、限房价、竞配建,这些新出让模式,叠加不久前推出的“标定地价”(人才和产业地价都在市场地价基础上打折),让土地直接给实体经济输血。另外,相比“价高者得”,“双限双竞”的地价、房价更低,也变相让利于实体经济。

当然,也只有寸土寸金、众开发商逐鹿的深圳,才有这样的底气,敢于设置如此高的门槛。那么,开发商积极参与深圳土拍,除了提高品牌知名度,以深圳为据点扩展大湾区市场以外,更重要的是,深圳楼市需求潜力太大,特别是对豪宅而言,似乎缺的不是购买力,而是得力的产品。对于开发商来说,打造好可售部分的产品,完全可以对冲土地出让环节上的任何限制和配建成本。这就是为什么,“6.24”“单限双竞”下,还会有那么多开发商逐鹿深圳。

显然,11月22日的土拍,政府更加自信了。因为,大湾区规划利好之后,“8.18”先行示范区利好接踵而至,“金九银十”深圳楼市一枝独秀。再加上,近期深圳取消了“豪宅”的总价限制标准,港澳人士购房政策放宽,似乎为深圳永不枯竭的高端购买力打开了蓄水池。于是,深圳土拍门槛进一步抬升。但是,种种迹象显示,深圳的高端购买力,可能并没那么任性。

首先,金融“去杠杆”、互联网红利减退、环保攻坚等一系列因素,其影响在三季度以来全面显现。对深圳传统的外贸也好,支柱产业也好,都形成了一定的冲击,并直接影响到高端购买力。突出的表现,就是工业区和写字楼出现空置。第一太平戴维斯的数据显示,深圳甲级写字楼空置率由2018年第四季度的18.1%升至2019年三季度的22.4%,前海写字楼空置率达50%。这说明,作为写字楼的几大用户,比如地产、金融、互联网、个体创业等,盈利能力确实不像以前那么可观了。

其次,“7.30”政治局会议提出“不以房地产作为短期刺激经济的手段”,调控政策全面趋严,房价管控全面趋严,对市场预期带来冲击。对开发商和高端人群来说,政府严控房价的决心可鉴,房产投资的收益全面收窄。除了类似深业中城、华润城等存在价格倒挂收益的项目被追捧外,更高溢价项目很难获得市场认可。因此,“双限双竞”出让模式下,30%可自由定价的商品房,能否卖得上价格,能否覆盖越垒越高的成本,还能获得盈利,很多开发商并无信心。

由此,此次土拍遇冷,也就在情理之中。当然,房地产一半是金融,一半是实体。过去,金融属性太突出,现在要纠偏、回归实体,深圳在这方面领先了一大步。建设先行示范区,深圳花钱的地方很多,对地产输血实体的诉求很强,但步子不能太大,要考虑到需求端的购买力弹性,要考虑到资金面和政策面紧缩,对地产商预期的冲击。要在“房住不炒”的大框架下,根据市场形势变化实时调整供地模式。因此,估计深圳土地出让模式会有所调整。 (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)